ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟΣ ΜΙΣΘΩΜΕΝΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ. Η ΤΥΧΗ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ.
Όταν ένα μισθωμένο ακίνητο υπόκειται σε αναγκαστικό πλειστηριασμό, προκύπτει ένα νομικά και πρακτικά σύνθετο ζήτημα που επηρεάζει τόσο τον μισθωτή όσο και τον νέο ιδιοκτήτη (υπερθεματιστή). Ο μισθωτής, ο οποίος μένει στο μίσθιο δυνάμει σύμβασης μίσθωσης, κινδυνεύει να απωλέσει την κατοχή του, ενώ ο υπερθεματιστής μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με ένα δεσμευτικό μισθωτήριο που δεν είχε επιλέξει. Η επίλυση του ζητήματος εξαρτάται από τη νομοθεσία, η οποία καθορίζει της προϋποθέσεις υπό τις οποίες η μίσθωση διατηρείται ή καταγγέλλεται, διαμορφώνοντας της διαθέσιμες επιλογές για τα εμπλεκόμενα μέρη.
Ο κανόνας είναι ότι με την κατακύρωση και αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής αποκτά το δικαίωμα που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση. Επομένως, ο υπερθεματιστής υπεισέρχεται στη μίσθωση και αποκτά τα αντίστοιχα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις. Σημαντικό ρόλο παίζει ο χρόνος που συνήφθη η μίσθωση, αν αυτή έγινε πριν ή μετά την επιβολή της κατάσχεσης.
> Μισθώσεις που έχουν καταρτιστεί πριν την επιβολή της κατάσχεσης (Άρθρο 1009 ΚπολΔ).
Σε περίπτωση πλειστηριασμού του μισθωμένου ακινήτου, αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο 6 μηνών από την καταγγελία.
Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο ως κατοικία ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει την μίσθωση, οπότε η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση του προηγούμενου εδαφίου, η καταγγελία δεν είναι δυνατή πριν τη συμπλήρωση του προβλεπόμενου στο άρθρο 2 του ν. 1703/1987 (Α’ 78) χρονικού διαστήματος, ήτοι της νόμιμης τριετούς ελάχιστης διάρκειας της μίσθωσης κατοικίας.
Η προβλεπόμενη από τον νόμο δυνατότητα καταγγελίας δεν υπόκειται σε προθεσμία. Ελέγχεται όμως αν αυτή ασκείται καταχρηστικά υπό την έννοια ότι αν παρέλθει ικανό χρονικό διάστημα από την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης, σε συνδυασμό με πρόσθετα περιστατικά, μπορεί να θεμελιωθεί καταχρηστική άσκηση δικαιώματος.
> Μισθώσεις που έχουν καταρτιστεί μετά την επιβολή της κατάσχεσης (Άρθρο ΚπολΔ 997).
Αν ο οφειλέτης και καθ’ ου ο πλειστηριασμός έχει προβεί στην μίσθωση του επίμαχου ακινήτου μετά την επιβολή της κατάσχεσης τότε εφαρμόζεται το άρθρο ΚπολΔ 997. Ειδικότερα, σε αυτή την περίπτωση ο υπερθεματιστής δεν υπεισέρχεται στην μισθωτική σχέση και αυτή μπορεί να καταγγελθεί από τον υπερθεματιστή στην σύντομη προθεσμία των 2 μηνών από την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης. Μετά την καταγγελία, η μίσθωσης λύεται μετά από 2 μήνες.
Συμπέρασμα:
Η τύχη της μίσθωσης σε περίπτωση πλειστηριασμού εξαρτάται κυρίως από το αν η μίσθωση έχει συνταχθεί με βέβαιη χρονολογία, αν είναι αστική ή εμπορική και αν καταρτίστηκε πριν ή μετά την επιβολή της κατάσχεσης.
Η κατάσταση αυτή αναδεικνύει τη σημασία της προσεκτικής σύναψης μισθωτηρίων συμβολαίων και της προστασίας των δικαιωμάτων τόσο των μισθωτών όσο και των επενδυτών σε ακίνητα που εκπλειστηριάζονται.
Δεδομένων των διαφορετικών συμφερόντων που εμπλέκονται, η εξεύρεση της βέλτιστης λύσης απαιτεί εξειδικευμένη νομική συμβουλή, ώστε να διασφαλιστούν τα δικαιώματα των εμπλεκόμενων μερών και να ακολουθηθεί η κατάλληλη στρατηγική, είτε για τη διατήρηση της μίσθωσης είτε για τη νόμιμη αποβολή του μισθωτή.
*Το γραφείο μας έχει μεγάλη εμπειρία σε μισθωτικά ζητήματα σε περίπτωση πλειστηριασμού και μπορεί να σας συνδράμει αποτελεσματικά τόσο σε συμβουλευτικό όσο και σε πρακτικό επίπεδο. Για περαιτέρω νομικές συμβουλές ή για την ανάθεση της υπόθεσής σας στο γραφείο μας μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας στο τηλ. 2106437746 ή με email στο info@vlc-law.gr. Σημειώνεται ότι απαγορεύεται βάσει Κώδικα περί Δικηγόρων η παροχή νομικών συμβουλών άνευ της ανάλογης αμοιβής (άρθρο 57 Ν. 4194/2013).